2020年4月に施行される民法（債権法）改正によって、売買における売主の瑕疵担保責任の規定が大幅に見直されます。

「瑕疵」を使用せず、「契約の内容に適合しなしもの」に改められる

　民法改正により、「瑕疵」という文言は使われなくなり、「契約の内容に適合しないもの」という文言に改められました。また、契約（債務不履行）責任と整理された結果、契約不適合責任の規定が特定物・不特定物を問わず適用され、契約不適合の対象は原始的瑕疵（契約締結前に）にかぎられないこととなりました。加えて、買主のとり得る手段として、これまでの解除、損害賠償に加え、追完請求、代金減額請求も認められました。さらに、損害賠償請求には、売主の帰責性（＊）が必要になりました。

戸建て住宅の売買で引き渡し後、浴室からの水漏れが見つかった。

買主は、売り主である不動産業者に修理を求めることが出来る？

または、代金を減額させ、別の業者に修理を依頼することができる？

いずれもできる。

今回の改正で、引き渡された目的物が、種類、品質または数量に関して契約の内容に適合していなければ「契約不適合」として買主は売主に対し目的物の修補（修理）や代替物の引き渡し、不足分の引き渡しなどによる履行の追完を請求することができることになった。

これらの追完請求については、目的物の修理を求めるのか、代替物の引き渡しを求めるのか等の請求内容を、買主が選択することになる。しかし、買主が代替物の引き渡しを要求した場合でも、修理が可能で、しかも修理によって買主に不相当な負担を課すわけではないのであれば、売り主は代替物の引き渡しではなく修理で済ませることができる。

さらに、改正法では買主の代金減額請求の規定が新設された。目的物が契約不適合であった場合に、買主が一定の期間を定めて履行の追完を催告（通知）し、その期間内に追完がないときは、買主は不適合の程度に応じて代金減額の請求ができる。ただし、履行の追完が不能であるときは、買主は通知せずに代金減額を請求することができる。

戸建て住宅の浴室に水漏れという欠陥があったのは、そのような欠陥のない建物を引き渡すという契約内容に反するので契約不適合となる。したがって、買主は売主である不動産業者に対し、まず期間（「１週間～１０日間」など）を定めて修理を求め、その期間内に修理されないときは代金の減額を請求できることになる。

（エコノミスト２月２５日号参照）

＜追完請求権＞

売買契約の履行において、引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しない場合に、買主が売主に対して、目的物の補修、代替物の引渡し又は不足分の引渡しを請求すること。「追完」とは、法的に効力が未確定な行為についてあとから行為を有効にすることである。

追完請求をするためには、原則として、不適合を知った時から1年以内に不適合である旨を通知しなければならない

帰責性（＊）とは、従前、債務不履行に基づく損害賠償や、契約の解除をするための要件として要求されていたものです。 … 損害賠償を請求したり、契約を解除するためには、債務者の違法行為について故意過失が必要であるという、いわゆる過失責任主義がとられました。